מדריך כיצד להוציא חוקית שוכר מפר חוזה מדירה בבעלותכם

במאמרים הקודמים באתר הסברנו על כיצד ומתי ניתן לפעול להוצאת שוכר מדירה בבעלותכם, מה המהירות והעלות ומה צפוי לכם לאורך ההליך.

לקריאה בחוזרת בנושא לחצו כאן בשביל להבין מה העלות לפינוי דייר סרבן ולחצו כאן בשביל להרחיב מתי אפשר לפנות דייר (שוכר) שהפר את החוזה.

מתי החוק מאפשר הוצאת שוכר מהדירה?

כשעו"ד המומחה להשכרת נכסים ודירות בפרט ולנדל"ן בכלל מנסח את הסכם השכירות, הוא קובע סעיפים רלוונטיים בהסכם שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

ההבנה כי שוכר הפר את חוזה השכירות מול המשכיר חייבת להתקבל על בסיס ייעוץ וניתוח משפטי רחב. 

החוק מעניק הגנות רבות לשוכרים ולכן כל פעולה או החלטה לפינוי הדייר מהנכס חייבת להיות מגובה משפטית.

החלטה לא חוקית להוצאת שוכר מדירה

כל החלטה לפינוי הדייר חייבת להיות נתמכת בבדיקה משפטית והסיבה לכך פשוטה, חוק השכירות והשאילה מעניק הגנות רבות לשוכרים אשר נתפסים בעייני הציבור כגורם חלש אל מול המשכירים בעל הנכסים והכוח.

הקביעה ונקודת ההנחה כי השוכרים חלשים אל מול המשכירים אינה תלושה מן המציאות ויש בה הרבה מן ההיגיון.

לכן ועל מנת שלדייר שלכם לא תהיה עילת תביעה כנגדכם יש לבדוק היטב את חוזה השכירות וסעיפי ההפרה בטרם נקיטת כל פעולה לביטול חוזה השכירות והוצאת הדייר.

הסיבות האפשריות להוצאת שוכר מדירה

כאמור כל חוזה שכירות צריך להיבדק היטב לצורך אפיון ההפרה. אך להלן נביא כמה סעיפים שבדרך כלל מקימים למשכיר את הזכות החוקית לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה.

1. שוכר שאינו משלם את דמי השכירות הקבועים בחוזה.
2. שוכר שמפגר בתשלומי דמי השכירות ואינו משלם אותם במועד הקבוע בחוזה.
3. שוכר שאינו משלם את דמי השכירות כפי שנקבע (כגון בצ'קים או בהעברה בנקאית וכד').
4. שוכר שהבטוחות והערבויות שנתן אינן תקיפות יותר.
5. שוכר שהערבים שנתן נכנסו להליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל).
6. שוכר שאינו משלם את הארנונה לעירייה או לרשות המקומית.
7. שוכר שאינו משלם את חשבון המים.
8. שוכר שאינו משלם את דמי ועד הבית.
9. שוכר שאינו משלם מיסים נוספים המוטלים עליו התאם לחוזה השכירות.
10. שוכר שאינו מאפשר לבעל הדירה להיכנס לנכס.
11. שוכר שאינו שומר על תקינות הנכס.
12. שוכר שהורס את הדירה, מטיל בה נזקים במזיד.
13. שוכר שמזיק לנכס ולדירה שלא במתכוון.
14. שוכר שמזיק לסביבת הנכס ולרכוש הציבורי.
15. שוכר שאינו מבטח את הנכס בביטוח כפי שהתחייב בחוזה השכירות.
16. שוכר שאינו פועל לתקן ליקויים שבאחריותו לתקן.
17. לעיתים ניתן להוציא שוכר שמוציא את דיבת בעל הנכס רעה.
18. לעיתים אף ניתן להוציא שוכר המתנהג עם בעל הדירה בצורה לא נאותה.
19. שוכר שהתגלה כי הצהיר ומסר מידע בחוזה השכירות שאינו אמת.
20. שוכר שהתגלה כי הוא בעל חובות רבים ו/או כי נפתחו נגדו הליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל).
21. שוכר שעושה שימוש לא מותר בדירה.
22. שוכר שבונה או משנה את הדירה שלא בהיתר.
23. שוכר שפולש לשטח הציבורי מעבר לתחום הדירה המושכרת.
24. שוכר שהתגלה בדיעבד כי לא מסר פרטים מלאים עובר לחתימת הסכם השכירות.

 מה אסור לעשות כאשר דייר מפר את חוזה השכירות?

לאחר שפירטנו את האפשרויות בהן תקום לכם הזכות החוקית לפנות את השוכר, נפרט מה בהחלט אסור לכם לעשות למרות הזעם והכעס הרב כנגד הדייר שעושה בנכס שלכם כשלו.

היצמדות לרשימה באה תמנע מהדייר להגיש כנגדכם תביעה לבית המשפט וככל הנראה גם לזכות בה.

1. אסור לפנות את השוכר בכוח.
2. אסור לאיים על השוכר.
3. אסור להחליף את מנעולי הדירה – הצילינדרים.
4. אסור להוציא את רכושו של השוכר מהנכס (גם לא זה הנמצא במחסן).
5. אסור לנתק לשוכר את החשמל מהדירה.
6. אסור לנתקל לשוכר את המים מהדירה.
7. אסור לנתק לשוכר את מערכת הגז מהדירה.
8. אסור להוציא את דיבתו של השוכר רעה (לשון הרע).
9. אסור למנוע מהשוכר כניסה לדירה.

אני מניח שהבנתם את הרעיון- השוכר מוגן והדרך היחידה הינה באמצעות החוק. אני תמיד ממליץ ללקוחות של להתאפק, לעיתים אימפולסיביות מיותרת מובילה להגשת תלונות במשטרה כנגד משכירים ולעיתים תביעות כספיות גבוהות הכורכות לפיצוי השוכר בגין עוגמת נפש ונזקים.

מה מותר לעשות כדי להוציא שוכר מהדירה?

כעת נסקור בקצרה את האפשרויות העומדות בפני המשכיר להוצאת השוכר מהדירה בצורה חוקית ומהירה:

1. ניתן לשוחח עם השוכר ולדרוש את תיקון ההפרות.
2. ניתן לשוחח עם הערבים של השוכר ככל וישנם כאלו.
3. ניתן להוציא מכתב התראה לשוכר ודרוש את הסרת ההפרות ואת פינוי הדירה.
4. ניתן ואף רצוי לפנות לעורך דין לפינוי שוכרים וגביה לצורך קבלת ייעוץ או טיפול בהוצאת הדייר.
5. ניתן להגיש תביעה לפינוי השוכר מהנכס.
6. ניתן להגיש תביעה כספית כנגד השוכר בגין החוב שצבר.
7. ניתן להגיש תביעה כספית כנגד השוכר בגין עוגמת נפש.
8. ניתן להגיש תביעה כספית כנגד השוכר בגין נזקים שנגרמו לדירה.
9. ניתן להגיש תביעה כנגד השוכר בגין רווחים שנמנעו מהמשכיר.

הוצאת שוכר עקב מכירת נכס

שוכר המוכר את הנכס לצד ג' מחייב את הרוכש לעמוד בהסכם השכירות עליו חתם.

ישנם מקרים בהם חוזה השכירות כן יאפשר להוציא את השוכר מהנכס בהתראה מראש, אך יש לבדוק זאת בצורה דווקנית כאשר כל מקרה לגופו.

דירה בירושה עם שוכר – האם ניתן להוציא?

לעיתים פונים אלי יורשים שירשו את הדירה ומבקשים לפנות את השוכר המחזיק בה.

לעיתים בשל רצונם להיכנס בעצמם להתגורר בה ולעיתים בשל רצונם למכור אותה.

יודגש, כי יורשים הזוכים בדירה מהעיזבון נכנסים בנעלי העיזבון – המנוח ולכן אין להם אפשרות להוציא את השוכר אלא במקרים מיוחדים ועל פי הוראות חוזה השכירות.

במידה וירשתם נכס ורצונכם לבחון את האפשרויות להוצאת השוכר מהדירה, פנו אלינו לייעוץ פרטני.

הוצאת דיירים סרבנים מנכס בבעלות – סיכום:

הרבה רגשות יש כאשר שוכר מפר את ההסכם מולכם. המאמר לעייל כנראה הסביר לכם היטב כי אין לפעול בצורה אימפולסיבית ויש לחשב היטב כל פעולה בטרם נקיטתה על מנת שלא להיחשף לתביעות מצד השוכרים ועיכובים בפינוי הנכס.

במידה ונתקלתם בשוכר בעייתי והוצאתו נדרשת, פנו אל משרדנו המתמחה שנים רבות בהליכי פינוי וגביה משוכרים.

משרד עורך דין אביתר ידעי מקרקעין ממוקם בכפר סבא ומעניק שירותים ללקוחות פרטיים ועסקיים מכל רחבי הארץ לרבות: יישובי השומרון, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חדרה פתח-תקוה, כפר סבא, נתניה, הוד השרון, ראש העין, נשר, מודיעין, אשדוד. למידע נוסף ומאמרים הנכם מוזמנים לעמוד הלינקדאין שלנו בלחיצה על הקישור.