פינוי שוכר לפני תום החוזה – מדריך סיבות ועלויות צפויות למשכיר הסביר

קיימים בשוק הרבה שרכשו נכסים להשקעה אותם הם משכירים לשוכרים שאינם מכירים ולא פעם הם נתקלים בסיטואציה בה הם נדרשים לברר את עלות פינוי המושכר משוכר שהפר את חוזה השכירות ומסרב לעמוד בהתחייבויותיו.

במאמר זה נפרט בקצרה מה נדרש מבעל דירה בכדי לפנות את הדייר הסרבן ומהן העלויות הצפויות בקירוב.

במאמר נוסף באתר בנושא פינוי שוכר שלא משלם, הרחבנו בנושא הזכות לפינוי – מוזמנים לקרוא.

עלות ראשונה לפינוי מושכר משוכר סרבן

כאשר שוכר מפר את חוזה השכירות מול משכיר, יש לקבל כל החלטה בצורה מושכלת שכן שוכרים למדו היטב את תנאי השוק וזכויותיהם בחוק וכאשר זה מגיע לקורת הגג שלהם תהיו בטוחים שהם יפנו לעורך דין לצורך הגנה או תביעת פיצויים במקרה הצורך.

משכך מרגע שהחלטתם כי השוכר לו אתם משכירים את הנכס מפר את חוזה השכירות עליו חתם, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בפינוי שוכרים וחובות אשר יעמיק בהוראות החוק הרלוונטיות וימליץ לכם על דרך הפעולה הנכונה תוך הגנה מלאה על האינטרסים שלכם כמשכירים.

העלות בשוק לשעת ייעוץ עומדת ע"ס של כ 500 ש"ח ושעות הייעוץ הנדרשות תלויות במורכבות התיק.

עלות שניה לפינוי והוצאת שוכר מפר חוזה ממושכר

לאחר קבלת הייעוץ המתאים ככל הנראה תעמודנה בפני המשכיר שתי אפשרויות:

1. הגשת תביעה כנגד השוכר הכוללת בתוכה את כלל ההפרות של החוזה. בתביעה זו ניתן לתבוע את פינוי השוכר ואת כלל החובות שצבר.
2. הגשת תביעה כנגד השוכר רק לצורך פינויו מהנכס.

ההבדל בין שתי התביעות הן המהירות לבירורן. תביעה הכוללת את כלל הנזקים וההפרות תוגש בסדר דין רגיל ויכולה לקחת זמן רב- לעיתים שנים. תביעה הכוללת בתוכה רק פינוי שוכר מוגשת בסדר דין מהיר ותארך מספר חודשים בודדים שבזמני בתי המשפט מדובר במהירות שיא.

העלות הצפויה לטיפול בתביעות אלו הינה בין 10,000 ש"ח ל 25,000 ש"ח ואף יותר תלוי בסוג ההליך שננקט ובמורכבות התיק.

תביעה מהירה לביטול הסכם שכירות ולפינוי שוכר או תביעה כוללת?

אני נתקל הרבה פעמים במשכירים שמתלבטים באיזה הליך כדאי לנקוט ומה יניב להם את התוצאה הרצויה.

אנסה להסביר ולחדד – בהליך המהיר השוכר אינו נתבע להשבת כספים בגין נזקים וצבירת חובות אלא הסעד היחיד שנתבע מבית המשפט הוא לפנותו מהכנס במהירות האפשרית. בד בבד ניתן להגיש תביעה נפרדת בגין החובות שצבר. מדובר על 2 תביעות נפרדות ועלויות נפרדות לכל תביעה. מתי מומלץ לפעול בהגשת תביעות נפרדות?

כאשר יש דחיפות לפינוי הנכס הן בשל מכירת הנכס והן בשל שוכר חדש שאמור להיכנס

מנגד, כאשר אין דחיפות לפינוי השוכר באופן מידי ושאת מכל סיבה שהיא, יש לשקול הגשת תביעה אחת כוללת בעלות נמוכה יותר.

עלות שלישית לפינוי שוכר בעייתי ממושכר

לאחר ניהול ההליך בבית המשפט יינתן פסק דין הקובע כי על השוכר לפנות את הנכס. בשלב זה וככל והשוכר לא יוצא מרצונו ולא מקיים את פסק הדין, עורך הדין לתביעת פינוי השוכר  יגיש את פסק הדין לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל לצורך קבלת סיוע חוקי לנקוט בפעולות הנדרשות.

בכל הקשור לחוב הכספי של השוכר על פי פסק הדין, הפעולות שינקטו הינם פעולות גביה בהוצאה לפועל. עורך הדין לענייני גביה יפעל באמצעות הכלים בהוצאה לפועל להטלת עיקולים שונים, מימושים והגבלות לצורך גביית החוב הפסוק. העלויות הינן העלויות הפסוקות בתיק ההוצאה לפועל בצירוף האגרות והוצאות נלוות. לא מן הנמנע וגם נהוג כי שכר טרחת עורך הדין ייקבע בנפרד וללא קשר לשכר הטרחה הפסוק.

פינוי השוכר בפועל יתבצע על ידי קבלני הוצאה לפועל מוסמכים. מדובר על פינוי מלא הכולל משאיות לפינוי הציוד, אחסונו ולעיתים אף נרשים שוטרים בשכר. העלות הצפויה לכלל ההליך הינה כ – 7,000 ש"ח ויכולה לעלות אף יותר תלוי במורכבות ההליך ומהות הפינוי.

פינוי שוכרים המפרים את חוזה השכירות – האם כדאי?

הניסיון מראה כי במידה ושוכרים מפרים את ההסכם מולכם, ייתכן וההפרה הינה רחבה ולעיתים לא מסתכמת באי תשלום דמי השכירות בזמן אלא לעיתים אף מגיעה לכדי הרס הנכס וגרימת נזקים בדירה לעיתים גם מכוונים.

לכן ובשל כך שמדובר בנכס מקרקעין שעלותו גבוהה מאוד כמו גם התמורה מהשכרתו, מומלץ לפעול מידית כל אימת שדייר החל להפר את הסכם השכירות.

כמובן שכל מקרה לגופו ואם מדובר במקרה חד פעמי של תשלום דמי השכירות באיחור יש לבחון את המקרה תוך שיקול דעת והסתכלות רחבה על כלל תקופת השכירות וההתקשרות.

תביעה נגדית של שוכר כנגד משכיר

בשנים האחרונות המחוקק דאג לחיקוקים אשר תפקידם להגן על שוכרי הנכסים מפגיעה ועושק. החיקוקים ראויים ויש בהם בכדי לתת הגנה לציבור השוכרים שבדרך כלל אינם נמנים על השכבות החזקות באוכלוסייה.

משכך הכלל הוא כי בטרם כל פעולה יש לבחון היטב משפטית האם אתם חשופים לתביעה מצד השוכרים!

אין לפעול עצמאית ואין לעשות דין עצמי ויש לפנות לייעוץ משפטי. רוב המקרים בהם משכירים מחליטים על דעת עצמם לאכוף את הסכם השכירות מסתיים בתביעה נגדית מטעם השוכר לבית המשפט שבדרך כלל מעניק להם סעד על חשבון המשכיר.

הסכם שכירות שהופר ודיירים בעיתיים – סיכום:

סוף דבר, באם שוכרים הפרו את הסכם השכירות עליו חתמו יש לבחון את סוג ההפרה, מהותה, משך הזמן של ההפרה וההשלכות על זכויות הקניין של המשכיר.

כל מקרה יש לקבל ייעוץ משפטי אשר יבחן היטב את המקרה עוד בטרם נקיטת פעולה וזאת על מנת שלא לחשוף את המשכיר לתביעה נגדית מצד שוכר מפר.

באם נתקלתם בשוכר שהפר את הסכם השכירות עליו חתם, פנו למשרדנו לקבלת ייעוץ והתחלת טיפול.

משרד עורך דין אביתר ידעי ממוקם בכפר סבא ומעניק שירותים ללקוחות פרטיים ועסקיים מכל רחבי הארץ לרבות: יישובי השומרון, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חדרה פתח-תקוה, כפר סבא, נתניה, הוד השרון, ראש העין, נשר, מודיעין, אשדוד. למידע נוסף ומאמרים הנכם מוזמנים לעמוד הלינקדאין שלנו בלחיצה על הקישור.