תוכן עניינים
הוצאה ופינוי שוכר מדירה בבעלות – מתי אפשר?
בשוק קיימות דירות ונכסים רבים אשר נרכשו להשקעה ומשכך לעיתים נתקלים בעלי הדירות במצבים בהם הם נדרשים לפינוי שוכר שלא משלם או שהפר את החוזה מולו מכל סיבה שהיא.
בטרם תוכלו לקבל החלטה האם בכלל קמה לכם עילה וסיבה בשלה תוכלו לדרוש את פינוי השוכר, מומלץ שעו"ד מומחה בתחום החובות יעבור על כלל המסמכים והחוזים שבידכם על מנת לאשר את זכאותכם.
בקצרה אגיד, כי כל הפרת הסכם מהותית צמד השוכר מקנה לכם את הזכות לדרוש את פינוי הנכס בבעלותכם.
רוצים כבר עתה לקבל ייעוץ פרטני? צרו קשר טלפוני עם משרדנו או הותירו פרטים ונחזור אליכם.
שוכר לא משלם את דמי השכירות – האם יש לי זכות לפינוי?
החוזה עליו חתמתם עם השוכר תקף מרגע חתימת שני הצדדים. החוזה צריך להיות מנוסח היטב ומומלץ על ידי עורך דין שמתמחה בהסכמי שכירות ונדל"ן.
לרוב סעיף תשלום השכירות הוא סעיף מהותי וחד משמעי שהפרתו מקימה זכות מידית לפינוי הדייר מהבית!
מהם המקרים בהם ניתן לפנות שוכר? האם רק כשלא משלם?
אני נשאל הרבה פעמים האם רק חוסר תשלום דמי השכירות מקנה את הזכות לדרוש את פינוי השוכר? אזי שהתשובה היא – לא.
ישנם מקרים רבים בהם ניתן לדרוש את פינוי הדייר. יש לעבור על הסכם השכירות ולפיו לקבוע את ההפרות של הדייר כלפי המשכיר בגינם המשכיר יכול לדרוש את פינוי השוכר.
להלן כמה דוגמאות בשלם ניתן לדרוש את פינוי המושכר:
- שוכר שאינו משלם את דמי השכירות.
- שוכר שהורס ופוגע בנכס.
- שוכר שהורס ופוגע בשטח הציבורי.
- שוכר שעושה שימוש לא מותר בנכס.
- שוכר שעושה שימוש שלא כדין בנכס.
- שוכר שעושה שימוש חריג בנכס.
- שוכר שאינו משלם תשלומים להם התחייב בנוגע לנכס.
- שוכר שאינו מאפשר כניסה או בדיקת הנכס בהתאם להסכמים.
זו כמובן רשימה חלקית וכל הסכם שכירות ייבדק על ידי משרדנו בהתאם למקרה ולסיטואציה.
האם ניתן לפנות לבד שוכר שאינו משלם? האם ניתן להחליף מפתח ולהוציא לו את הציוד?
דייר בעייתי וסרבן גורר כמובן כעסים, עצבים ורגשות עזים. לעיתים למשכיר יהיה רצון לפעול עצמאית לפינוי הדייר מהנכס.
מדובר בעשיית דין עצמי המנוגד לחוק! פינוי דייר שאינו משלם ייעשה רק בהתאם לדין!
- אסור למשכיר לנתק את הגז או החשמל באופן חד צדדי!
- אסור למשכיר להיכנס לדירה ולהוציא את הציוד של השוכר!
- אסור למשכיר להחליף מנעול בדירה!
- אסור למשכיר לפעול עצמאית בניגוד לחוק!
כל פעולה שהמשכיר עושה שלא מכוח החוק תקים לשוכר זכות תביעה כנגד המשכיר ולעיתים גם בפן הפלילי.
מה ניתן לעשות כדי לפנות שוכר שלא משלם?
אז אחרי שהבנו שאסור לפעול שלא בחסות החוק, נבין מה החוק מאפשר לנו ואלו כלים יש בחוק כדי להתמודד עם תופעת השוכרים הסרבנים.
האפשרות הראשונה הינה הגשת תביעה כוללת כנגד השוכר. כתב התביעה יכול לכלול את ראשי הנזק הבאים:
- דמי שכירות שלא שולמו.
- ריבית והצמדה בגין דמי השכירות שלא שולמו.
- תשלום בגין נזקים לדירה.
- תשלום בגין חובות שהצטברו לשוכר.
- פיצויים המגיעים למשכיר בשל הפרת החוזה מצד השוכר.
- תשלומים בגין נזקים ישירים ועקיפים אותם גרם השוכר לנכס.
ישנם עוד נזקים אותם ניתן לצרף לכתב התביעה לפינוי שוכר ומשרדנו יתאים כל כתב תביעה למקרה המתאים.
האפשרות השנייה אותה החוק העמיד לצורך פינוי שוכר סרבן הינה הגשת תביעה מהירה הכולל בתוכה רק את הדרישה לפינוי השוכר.
אפשרות זו קיימת בסדר הדין האזרחי לטובת המשכירים שמבקשים בשלב הראשון לפנות את השוכר המפר והסרבן ולצמצם את נזקיהם במהירות וביעילות.
במקרה זה יכלול כתב התביעה רק את הדרישה לפינוי השוכר בצירוף כלל הראיות הנדרשות לשם כך. יש להכין את כתב התביעה תוך תכנון אסטרטגי שכן במידה והשוכר יגיש כתב הגנה שיגלה חורים בתביעה הדבר יגרור דיונים ארוכים שכל עוד הם נמשכים השוכר יישאר בנכס.
מה ההבדל בין תביעה רגילה לפנוי שוכר שאינו משלם לבין תביעה מהירה?
בתביעה רגילה כאמור, כתב התביעה כול בתוכו דרישה לפיצוי בגין כל הנזקים אותם גרם השוכר למשכיר.
תביעה מהירה מוגשת בהתאם לפרק י"ב לתקנות סדר הדין האזרחי , כתב התביעה יכלול רק את דרישה השוכר לפינוי הדייר והיא תתנהל בסדר דין מהיר.
תביעה בסדר דין מהיר על פי התקנות תתברר בבית המשפט במהירות וביעילות ויכולה להסתיים תוך 3 חודשים. במושגי בית משפט מדובר על זמן שיא.
תביעה רגילה יכולה להתברר שנים רבות.
תביעה מהירה לפינוי דייר סרבן – מה עם יתרת החוב?
במידה והוגשה תביעה מהירה כנגד הדייר לפינוי הנכס, למשכיר שמורה הזכות להגיש תביעה נוספת אחרת ובמועד מאוחר יותר במסגרתה ידרוש את כלל נזקיו הכספיים מאת הדייר.
עצם הגשת התביעה המהירה לא גורע מזכות המשכיר לקבל את הנזקים שנגרמו לו וההפסדים אותם גרם לו השוכר.
מכתב התראה בטרם תביעה לצורך פינוי שוכר שאינו משלם- אין חובה אך נהוג
אין חובה לשלוח מכתב התראה לשוכר שאינו משלם. אומנם הדבר נהוג וככל הנראה בית המשפט ירצה לראות האם נשלח מכתב התראה בטרם נקיטת ההליך המשפטי אך החוק לא מחייב זאת.
הסיבה הינה שלעיתים הנזק למשכיר בהמתנה לחלוף המועד הקבוע בהתראה מצטבר ומתעצם מה גם שמדובר בשוכר שמפר הסכם חוזי ברור.
זכות הקניין של המשכיר הינה זכות ייסוד בספר החוקים ויש להגן עליה עת נעשה שימוש שלא כדין בנכס בבעלותו!
במידה ובכל זאת הוחלט להוציא מכתב התראה, יש לפרט בו את כלל ההפרות של השוכר בצירוף דרישה לתקנם בצירוף פינוי הנכס. נהוג לתת לשוכר במכתב ההתראה בין 7 ימים ל 14 ימים לצורך התיקון.
פסק דין לפינוי שוכר סרבן שאינו משלם
לאחר ניהול ההליך בבית המשפט, יינתן פסק דין לפינוי הדייר. בפסק הדין לעיתים יינתנו הוראות ברורות ומועדים לפינוי המושכר. יש לעקוב אחר ביצוע פסק הדין ובמקרה הצורך לפנות לבית המשפט לצורך הבהרות או חתימה על פסיקתות מתאימות.
איך מפנים שוכר סרבן שלא משלם ולא מקיים את פסק הדין לפינוי?
במידה והשוכר בחר שלא לפנות את הנכס בהתאם לפסק הדין, עורך הדין לפינוי מושכר וגביית חובות יפעל באמצעות ההוצאה לפועל לפנות את השוכר מהנכס.
אלו השלבים בהוצאה לפועל:
- פסק הדין מוגש להוצאה לפועל.
- הוצאה לפועל ינפיקו מכתב אזהרה לשוכר.
- מכתב האזהרה יימסר במסירה אישית לשוכר.
- לשוכר יינתנו 14 ימים לפינוי הדירה.
- במידה והשוכר לא יתפנה יבוצע פינוי בכוח על ידי קבלני ההוצאה לפועל.
- במקרה הצורך הפינוי יבוצע בנוכחות שוטרים בשכר.
- השוכר יחויב בכל הוצאה אותה הוציא ושילם המשכיר לצורך ביצוע פסק הדין ופינוי הדירה.
האמור הוא רק על קצה המזלג ומניסיוני להליך תפניות רבות. משרדנו מלווה הליכים מעיין אלו מתחילה ועד סוף במקצועיות ונחישות!
סיכום
דיירים סרבנים שאינם משלמים והורסים את הנכסים בהם הם גרים – קיימים. מצד שני קיימות האפשרויות לטיפול בתופעה במהירות וביעילות.
משרדנו מתמחה בהליכי פינוי דיירים סרבנים, בהליכי ביצוע הפינוי בהוצאה לפועל וכן בגביית החוב שנותר.
ככל וקיימת לכם בעיה מסוג זה הנכם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
משרד עורך דין אביתר ידעי ממוקם בשומרון ובכפר סבא ומעניק שירותים לעסקים ביישובי השומרון , קרני שומרון , קדומים , אלפי מנשה , מעלה שומרון , אבני חפץ , כפר יונה , יישובי יהודה , רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חדרה פתח-תקוה, כפר סבא , נתניה , הוד השרון , ראש העין , נשר , מודיעין , אשדוד. לפרטים נוספים כנסו לעמוד הלינקדאין שלנו.
עו"ד אביתר ידעי
